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柬埔寨抓博彩-研判当前房产市场,定调2018年下半场,买房良苦建议,收好!

发表于 2020-01-09 14:54:42 | 阅读量 3292

柬埔寨抓博彩-研判当前房产市场,定调2018年下半场,买房良苦建议,收好!

柬埔寨抓博彩,做出一个合理的市场预判,必须以客观的市场分析为前提。对于当前楼市,我们看到太多各种文章,有唱空的,有唱多的。笔者发现一些共同的点,往往出来一则消息,我们的作者会把这个信息以点带面,迅速扩大,洋洋洒洒一篇文章,影响如何如何大,让我们的购房者或者卖房者一头雾水。

其实,只要我们静下心来,仔细分析一下便知:楼市发展的长期方向,绝不会是一项政策或者某项措施能改变的,至少大方向是不会动摇。所以,看楼市发展,包括房价发展,都是要看本质问题。把短期楼市发展和长期发展结合起来看,或许我们更能做出理性的抉择。牢骚了一下,言归正传,下面从三方面来分析,并给出现阶段房产处置建议。

1.购新房难与二手房不好卖并存。住宅市场上,大多城市二手房成交量创近年来新低,原因三点:一是二手房业主报价虚高,有价无市;二是因一、二手房价倒挂厉害,大量购房者等待新房开盘或者加推,即使参加摇号;三是购房资格限制,许多改善置换者无法动弹。另一方面,新房上市量不足和价格倒挂,追逐者众多,真正需要房产的人并不一定能买到。

2.楼市购买力大量被消耗。这波房价上行,并非主要由炒房团推动,主要还是我们的当地居民,无论是拆迁户还是刚需者,这实则提前释放了我们所在城市的购买力。这波购买力到底有多强大,持续多久,主要还是看这个城市的实际需求。当然,政策抑制会使一部分购房者保持观望,收藏这部分购买力,这部分力量有多大,也是未来这个城市房产潜力的基础。

3.存在部分三四五线城市房价虚高情形。有这样一类城市,其他城市房价都涨了,我们没有理由不涨,品牌开发商正好来帮助他们实现这个愿望,而城市的基本面与前些年相比,并未得到实质性的改变。如果说这类城市之前没有好产品来改善大家对住宅品质需求的话,那么这一波算是消耗了相当一部分改善者。新一波有潜力的购房者,还需要时间培养,那么对短期楼市需求会有一个脱节,市场冷却也是必然之事。

4.市场信息不对称导致空置率高。因为不存在持有环节成本,顶多一个利息成本。所以拥有多套房的人不勤打理自己的房产,房屋空置较多。一边是连续上涨的租金,一边是不高的亮灯率。

5.高房价与低质产品并存。房子价格高并不一定带来高品质的楼盘,一是因为新房供不应求;二是限价因素的影响,开发商会最大限度压缩成本,换取利润。当然,楼市冷却的时候,大概率是业主们各种讨要说法的活动。有一个很有意思的现象,花了那么多钱,买了那么多套房,最终居然没有一套能让自己满意的房子可用来自住。

6.长租市场是一把双刃剑。租赁市场得到政策和资金的空前支持。相信这个市场会迎来长足的发展,这也是发达国家曾走过的路。一方面让居者有其屋,在城市工作,至少有一个长期落脚的地方。另一方面,经过层层包装的出租房,租金自然不便宜,毕竟别人获取的成本高,甚至还有那么多人要养活。笔者倒是在想,会不会租金太高,反倒逼迫一些需求转入购房市场?

1.短期市场降温是大势所趋。一是从调控政策虽保持、但加码力度接近尾声可以看出,市场已经开始调成大家想要看到的样子;二是城市楼市确实已经大幅降温,先前一些比较热门的苏州、南京、武汉等大部分热点新一线城市楼市已趋稳定,参与摇号人数在减少,弃号的人数在增加,边缘地区的房子不再日光,虽然此类现象刚开始出现,但市场微妙变化会引起观望的人会越来越多。

2.土地价格会下行,但仍会保持一个相对较高位置。虽然说土地起拍价不低,但土地价格溢价率整体出现下降,一方面由于居民对一定价格高度的房子接受还需要时间,高价地不一定能卖出高房价;另一方面由于政府限价和银行房贷下款一拖再拖,开发商回笼资金和盈利都变得异常不确定,冒然拿地可能面临企业生存危机。但太低的土地价格也不大可能,毕竟僧多粥少,加之土地资源的稀缺和财政缺口,调整到一定幅度,出来托市的人会多起来。笔者预计,区域限价盘房子价格倒推出土地价格,并保持一定的利润,应是现阶段比较适宜的土地价格平衡点。

3.房产税和空置税征收仍需耐心等待。房产信息平台全国联网虽已基本完成,具体运行时间相信不久远,可喜可贺。但与大家热议的房产税和空置税开征还是相差甚远。这么复杂的事,暂不用去想,至少3年内是出不来,5年不确定。征收多少肯定也不会看心情,一切应以社会稳定和房地产市场健康发展为前提是不?

4.租赁市场建立并未提高市场供应量。长租市场的建立对长期搬家的租房者应是一个好消息,但不要把降房价联系到一起。因为无论是租赁土地出让(占用全年总住宅供地指标,不是新增)计划,还是可供用于出售的商品房,都未对二级市场形成供应量的冲击。

以前是“心中有粮不慌”,现在是“手中无房心慌”。随着楼市调控逐步由一刀切到精细化,再到现在的查漏补缺,堵塞开发商、中介和炒房者的政策漏洞。应该说,楼市最严厉的调控窗口尺度大致就是此般模样,维持现状引导市场降温和稳定预期目标基本达成。对于现阶段大家比较关心的房产买卖问题,笔者谈3点建议:

1.尽量买新房,不要买二手房。这是稳妥起见,因为现在二手房和新房价格大多倒挂,即使房价调整10%,甚至20%,这个价格入手的新房,还算是比较安全的资产,一般人承受得起。

2.都市圈和远郊房暂时不要买。不是不看好长期潜力,笔者之前说过,长期来看,这些地方由于城市群发展,都市圈内人口密度还会长足发展,潜力还不错。但是,短期市场可能承压,率先迎来调整的必定是都市圈房子和远郊房子,原因就一个:这些地方配套不足、城际轨道未运行,不适宜人群居住,部分投资者会率先抛盘。

3.老房子尽快置换。这里的老房子指的是“年代长、无车位和好物业、无电梯”。目前二手房市场已经比较冷,先知先觉的人已在高点售出,但是现在只要适当的让价也还是可以转手的,犹豫可能错失良机。换来的钱,要么等,要么去摇新房。

最后,说一下笔者对房产整体看法:房价涨跌直接原因是供求关系,所以你关心所在城市库存量变化;除发达经济圈城市外,三四线未来房价还是会上行,只是大概率跑不过大城市;在国内,房地产发展还是以政策为主导,不要过分相信一个政策的影响力,用全局的眼光相信自己判断力。

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